Le syndic n’ayant pas fait renouveler son mandat avant le terme fixé lors de la dernière assemblée générale de la copropriété, perd son droit à l’administration de la copropriété et ne peut plus convoquer une nouvelle assemblée générale, son mandat ayant expiré.
Comment désigner un nouveau Syndic de copropriété ?
Le syndicat de copropriété de l’immeuble étant alors dépourvu de syndic, il y a lieu de faire nommer un administrateur provisoire sur requête présentée devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, suivant les dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
Si le choix des copropriétaires ne porte pas sur la solution ci-dessus, et que le syndic dépourvu de mandat, convoque l’assemblée générale des copropriétaires dont l’une des résolutions de l’ordre du jour prévoit le renouvellement du mandat de syndic, il y a lieu de soulever différents cas :
1er cas : le syndicat de copropriété n’assiste pas à cette assemblée ; aucune conséquence pour le syndicat de copropriété. Le syndic ne pouvant plus participer aux actes de gestion du syndicat de la copropriété, il est mis un obstacle à toute initiative de sa part, notamment la convocation d’une assemblée générale de la copropriété.
2e cas : Le syndicat de copropriété décide d’assister à cette assemblée générale ; Sa décision porte sur le non renouvellement du mandat de syndic.
- Si la résolution portée sur l’ordre du jour est la suivante :
« Renouvellement du mandat de la société XXX, comme syndic ».
En application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. » cela a pour conséquence qu’une seule décision, le renouvellement ou non du mandat de syndic de la société xxx.
Il n’est donc pas possible d’élire au cours de cette assemblée un copropriétaire comme syndic bénévole.
Cela est précisé par un arrêt de la 2e chambre de la Cour d’appel de Paris (Pôle 4, RG n°09/17735,) du 9 février 2011 qui a statué ainsi :
« La Cour,
Considérant que la résolution n°11 décidant de la désignation d’un syndic bénévole sera annulée en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de cette assemblée ne prévoyant pas une telle désignation mais seulement le renouvellement de la désignation de la société A….G… en tant que syndic ; que la lettre jointe à la convocation de Ait Outact, sans ajout de M. ou Mme, sollicitant la mise à l’ordre du jour, en cas de non renouvellement du mandat du syndic, de sa désignation en tant que syndic bénévole, ne peut couvrir cette irrégularité ;
Qu’au surplus, cette même désignation statue sur deux questions distinctes, le non renouvellement du syndic professionnel, d’une part, et la désignation du syndic bénévole d’autre part ».
En effet, deux résolutions s’entremêlent : le renouvellement ou non d’un syndic nommément désigné, et l’élection d’un syndic qui doit faire l’objet d’une inscription précise à l’ordre du jour, 
sur lequel doivent également figurer la date de commencement et de fin du contrat de mandat, suivant les dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967.
Ces dispositions sont aussi confirmées par un arrêt de la 3e chambre civil de la Cour de cassation du 3 décembre 2015 (Pourvoi n°14-25583), qui statue :
«[…] 1°) Que seules les résolutions inscrites à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote[…] la cour d’Appel a violé l’ article 13 du décret du 17 mars 1967[…]
2°)[…]l’absence de syndic découlait de l’ordre du jour qui ne prévoyait pas la possibilité d’un vote pour élire un autre syndic (que celui mentionné dans l’ordre du jour)[…]quand la conséquence de ce vote devant en outre uniquement entraîner la nomination judiciaire d’un administrateur provisoire ou d’un syndic judiciaire, la cour d’Appel a violé les articles 13,46 et 47 du décret du 17 mars 1967[…] ».
- Si La résolution portée sur l’ordre du jour est la suivante :
« Désignation du syndic et approbation de son contrat de mandat ».
Il est peu probable que cette formule soit inscrite à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale de la copropriété.
En effet, le projet de contrat devant être joint à la convocation, le texte ressemble souvent au point A, ci-dessus mentionné.
Néanmoins si la formulation ne précise pas le nom du syndic, il est alors possible de désigner comme syndic bénévole un copropriétaire présent lors de cette assemblée générale, conformément à l’article 13 du décret cité. Il semble que cette décision serait valide, puisque l’ordre du jour est la nomination d’un syndic, sans plus de précision.
Par ailleurs, les dispositions de l’article 29 du décret qui impose que soient indiquées les dates calendaires de commencement et de fin du contrat de mandat, doivent figurer dans la décision de la nomination du syndic.
- Application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 88 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, a ajouté une disposition à l’article article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par un 4e alinéa qui prévoit que « […] dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic […] ».
Aussi, sans tenir compte de la convocation de l’assemblée générale de la copropriété lancée par le syndic qui n’a plus de mandat, un copropriétaire convoque une assemblée générale de la copropriété qui a, pour objet :
Résolution n°1 : Le syndicat de la copropriété étant dépourvu de syndic, désignation d’un syndic bénévole,
Résolution n°2 : le syndic bénévole est élu pour la période du (mention de la date de l’assemblée générale de la copropriété) jusqu’au (mention de la date de fin de mandat).
- Néanmoins les délais et règles de convocation d’une nouvelle assemblée générale devront être respectés, suivant les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.
- Pour un syndic professionnel ou un syndic bénévole (non professionnel) rémunéré, un contrat de mandat les liant au syndicat des copropriétaires doit être joint à la convocation de l’assemblée générale et qui fera l’objet d’un vote lors en séance.
- Mais attention, cette possibilité de convoquer une assemblée générale suivant les dispositions de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas lorsque la désignation du syndic était à l’ordre du jour de l’assemblée générale et qu’il n’a pas été nommé pour défaut de majorité suivant l’alinéa 3 de cet article. Dans ce dernier cas la désignation du syndic s’effectue obligatoirement par voie judiciaire.